Unidad funcional en un desarrollo comercial: qué es y cómo funciona

Una unidad funcional en un desarrollo comercial es cada local u oficina considerado como parcela vendible independiente dentro del régimen de propiedad horizontal, con superficie propia, porcentual sobre las partes comunes y matrícula individual una vez escriturada. Entender qué compone una unidad funcional — y qué la diferencia de una unidad complementaria, del reglamento de copropiedad y de la prehorizontalidad — es lo que separa una compra en pozo bien cubierta de una que depende de la buena voluntad del desarrollador.

Qué es una unidad funcional en propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal es el que permite que un edificio con varios dueños tenga cada unidad inscripta como bien inmueble independiente. Antes de existir ese régimen, un edificio de departamentos o de locales pertenecía a un único propietario y las divisiones internas eran contratos privados sin protección registral. Desde 1948 en Argentina — primero con la Ley 13.512 y desde 2015 con los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación — cada local, oficina o departamento puede inscribirse como una unidad funcional con matrícula propia.

Una unidad funcional tiene tres componentes que se definen en el reglamento de copropiedad:

• Superficie propia: los metros cuadrados internos del local que solo el dueño puede usar. Incluye el espacio de venta, depósito interno, sanitarios propios y toda superficie cerrada de uso exclusivo.
• Porcentual sobre las partes comunes: un número expresado en centésimos o milésimos que define qué proporción del edificio total representa esa unidad. Ese porcentual gobierna tres cosas: el peso del voto en asambleas, la proporción de expensas y la fracción de terreno que se transfiere en la escritura.
• Destino de uso: rubros permitidos y prohibidos según el reglamento. En un desarrollo comercial suele haber limitaciones para actividades ruidosas, con humo o incompatibles con la calidad del paseo.

Cada local de un paseo comercial es una unidad funcional. Si el desarrollo también vende cocheras, bauleras o depósitos accesorios, esas superficies son unidades complementarias: se venden siempre atadas a una unidad funcional y no pueden transferirse por separado.

Reglamento de copropiedad: el estatuto que gobierna el paseo

El reglamento de copropiedad y administración es el instrumento notarial que crea el consorcio y define las reglas de convivencia y de gasto de todas las unidades. Sin reglamento inscripto no hay unidades funcionales ni escrituración posible. En un paseo comercial este documento importa más que en un edificio residencial, porque de él dependen decisiones que afectan directamente la rentabilidad del local: rubros habilitados, horarios de apertura, cartelería, uso de espacios exteriores y régimen de expensas.

Los bloques que un reglamento serio tiene que cubrir:

• Nómina de unidades: cada unidad funcional y complementaria con número identificatorio, superficie propia, superficie común imputable y porcentual asignado.
• Descripción de partes comunes: pasillos, patios, estacionamientos abiertos y cubiertos, salas de máquinas, ductos, tanques de agua, sistemas de seguridad, cámaras, iluminación exterior.
• Régimen de expensas: cómo se calculan, en qué fecha se cobran, qué rubros incluyen y qué mayorías se necesitan para aprobarlas.
• Restricciones de uso: destino comercial permitido por unidad, rubros incompatibles (por ejemplo, cocinas con extracción intensiva en zonas sin ductos), horarios, cartelería exterior, cambios de fachada.
• Régimen de asambleas: convocatoria, quórum, mayorías por tipo de decisión, forma de votación (por porcentual o por unidad, según el tema).
• Administración: designación del primer administrador, honorarios, forma de rendición de cuentas, causales y procedimiento de remoción.

Es habitual que el reglamento inicial lo redacte el desarrollador con su escribano de confianza. Eso no es en sí un problema — hay que hacerlo con reglas homogéneas antes de vender las unidades —, pero el comprador tiene que leerlo antes de firmar el boleto y no aceptarlo como caja negra. Todo esto forma parte de la due diligence estándar al comprar un inmueble en pozo: pedir el borrador de reglamento y revisarlo con escribano propio.

Expensas de un paseo comercial: qué incluyen y cómo se prorratean

En un desarrollo comercial las expensas cubren los servicios que sostienen la operación del paseo como conjunto, y se prorratean entre las unidades funcionales según el porcentual definido en el reglamento. Los rubros típicos:

Cada rubro se divide entre todas las unidades según el porcentual. Un local de 58 m² dentro de un edificio con 3.000 m² totales vendibles paga alrededor del 2% del total de expensas — la fórmula exacta depende del porcentual que el reglamento le asigne, que no siempre coincide 1:1 con los metros cuadrados propios (a veces se ajusta por accesibilidad, exposición o uso).

Los servicios propios del local — energía eléctrica, agua, gas, internet, seguro del comercio, ABL — los paga cada dueño por separado y no forman parte de las expensas del consorcio. Este desglose se cubre en detalle en la renta proyectada por rubro de local comercial, donde las expensas aparecen como uno de los cost drivers del cálculo de rentabilidad neta.

Prehorizontalidad: la protección antes del reglamento definitivo

Cuando un comprador entra a un desarrollo en pozo, el edificio todavía no existe físicamente y por lo tanto tampoco existen las unidades funcionales — no puede haber matrícula individual sobre una unidad que no está construida. Para evitar que ese lapso deje al comprador desprotegido, el Código Civil y Comercial obliga al desarrollador a inscribir el proyecto en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de vender y a contratar un seguro obligatorio de garantía. Ese régimen se conoce como prehorizontalidad y está regulado en los artículos 2070 a 2072 del Código.

En la práctica, la prehorizontalidad implica que el proyecto tiene:

• Registración pública del emprendimiento: cualquiera puede verificar en el Registro de la Propiedad Inmueble que el terreno está afectado al régimen y que el desarrollador declaró la obra.
• Seguro obligatorio: cubre al comprador si la obra no se termina por causas imputables al desarrollador. La póliza tiene que estar contratada antes de firmar el primer boleto y renovarse hasta la escritura.
• Publicidad de las condiciones: los datos del proyecto y de los boletos firmados son públicos, lo que hace muy difícil vender dos veces la misma unidad.

Combinada con la estructura de fideicomiso inmobiliario que segrega el patrimonio del proyecto del patrimonio del desarrollador, la prehorizontalidad forma la primera capa de protección jurídica del comprador en pozo. Sin las dos, el boleto es un compromiso privado sin respaldo registral.

Del boleto a la matrícula: la línea de tiempo

Una unidad funcional no nace escriturada. Pasa por cinco estadios legales entre la firma del boleto y la inscripción a nombre del comprador:

1. Anotación de prehorizontalidad: el proyecto entero se inscribe en el Registro antes de vender la primera unidad.
2. Boleto de compraventa: el comprador queda incorporado como beneficiario del fideicomiso o titular del boleto. Todavía no tiene una unidad funcional propia porque no existe la subdivisión.
3. Entrega física del edificio terminado: el desarrollador entrega el local con obra concluida y aprobada por el municipio.
4. Aprobación municipal del reglamento de copropiedad y de la subdivisión: entre 2 y 6 meses después de la entrega, según el municipio.
5. Escritura traslativa de dominio: el escribano inscribe la unidad funcional con matrícula individual a nombre del comprador. Recién ahí existe legalmente esa unidad como bien registrado independiente.

Los costos de escrituración de un local comercial en Provincia de Buenos Aires se pagan en el paso 5, no antes. Todo el capital reservado para ese ítem queda inmóvil durante los años de obra hasta la subdivisión definitiva.

Cómo se estructura Portal Haras

Portal Haras es un desarrollo comercial de 55 unidades funcionales en Los Cerros 900, Loma Verde (Escobar), con entrega prevista para fines de 2027. Cada local es una unidad funcional independiente — 58 m² los de planta baja, 52 m² los de planta alta —, comercializada bajo régimen de fideicomiso ordinario en dólares y con inscripción de prehorizontalidad ante el Registro de la Propiedad Inmueble de Provincia de Buenos Aires.

El reglamento de copropiedad, redactado por Skyterra con su escribanía de confianza, se entrega a los compradores antes de la firma del boleto y define porcentual por unidad, rubros permitidos por local, régimen de expensas y funcionamiento del consorcio. Los datos de superficie propia y porcentual quedan consolidados con la aprobación de la subdivisión municipal por parte del Municipio de Escobar y se inscriben en el Registro con matrícula individual por unidad al momento de escriturar.

Para comprar cualquier unidad, el circuito estándar es: elegir el local dentro del catálogo de locales comerciales en Escobar, reservar con seña, revisar el borrador de reglamento y de contrato de fideicomiso con escribano propio, firmar el boleto y sumar el pago según el plan (USD 65.000 contado, USD 75.000 en 24 cuotas, USD 85.000 en 36 cuotas).

Cierre

Una unidad funcional no es solo "un local" — es un instrumento jurídico con superficie propia, porcentual, régimen de expensas y una matrícula individual que aparece recién al final del ciclo. Entender esa arquitectura legal antes de firmar el boleto es la mejor forma de saber qué se está comprando, cuánto va a pagar por año de expensas y qué protecciones tiene mientras dura la obra.

Si querés revisar el reglamento de copropiedad, la estructura de expensas proyectadas y el borrador de contrato de fideicomiso de Portal Haras antes de decidir, escribinos por WhatsApp y te pasamos el paquete completo para revisar con tu escribano.

Fuentes para profundizar

• Código Civil y Comercial de la Nación — arts. 2037 a 2072: régimen vigente de propiedad horizontal, unidad funcional, expensas y prehorizontalidad.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: información sobre reglamento de copropiedad, inscripción y trámites de escrituración de unidades funcionales.
• Municipio de Escobar: aprobación de subdivisión municipal y reglamento de copropiedad en desarrollos ubicados en el partido.