Escrow inmobiliario en compraventa: cómo funciona en Argentina

El escrow inmobiliario en la compraventa argentina no es una figura importada tal cual del derecho anglosajón, pero la función existe y se instrumenta con herramientas locales: fideicomiso de garantía, depósito en escribanía o cuenta bancaria bloqueada. Esta guía muestra qué vehículo elegir, quién puede actuar como agente, cuánto cuesta y en qué operaciones agrega valor real frente a la seña tradicional.

Nota: este artículo es informativo y no reemplaza asesoramiento profesional. Los efectos legales e impositivos dependen del vehículo elegido y del detalle contractual. Verificá con escribano y contador antes de instrumentar.

Qué es el escrow inmobiliario y qué problema resuelve

Escrow es un término del derecho anglosajón que describe la retención de fondos o documentos por un tercero neutral, con instrucciones irrevocables de liberarlos solo cuando se cumplan las condiciones acordadas por las partes. En una compraventa inmobiliaria el escrow resuelve una asimetría bastante evidente: el comprador no quiere pagar antes de recibir un inmueble libre de gravámenes, y el vendedor no quiere transferirlo sin cobrar. El agente de escrow rompe ese empate reteniendo los fondos mientras se resuelven las condiciones — informes de dominio limpios, escritura firmada, entrega de posesión — y liberándolos al vendedor recién cuando todo cierra.

En el mercado argentino el problema se agranda por dos factores propios: las operaciones grandes se pactan en dólares billete y el traslado físico del dinero suma un riesgo operativo real; y el circuito bancario tradicional no acompaña bien la simultaneidad del acto escriturario, así que quedan huecos donde los fondos ya no están en la cuenta del comprador pero todavía no llegaron al vendedor. El escrow — instrumentado con la figura local correcta — cierra ese hueco.

Para el comprador de un local comercial en pozo, un escrow bien armado es especialmente valioso cuando la operación tiene etapas: seña al firmar el boleto, refuerzos escalonados, pago final contra entrega. En cada etapa las condiciones de liberación pueden ajustarse a hitos concretos de obra o de trámite en el fideicomiso principal del proyecto.

Bajo qué figura legal se instrumenta en Argentina

El derecho argentino no tiene una "ley de escrow". El resultado económico se logra con tres vehículos, cada uno con lógica y costo distinto.

Fideicomiso de garantía. El comprador transfiere los fondos a un fiduciario profesional bajo un contrato de fideicomiso cuyo fin es la garantía de la operación. Está regulado por los artículos 1666 a 1707 del Código Civil y Comercial de la Nación. El principio de patrimonio separado (art. 1685) es clave: los fondos no pertenecen al patrimonio del fiduciario ni del comprador, así que quedan a salvo de eventuales acreedores de cualquiera de las dos partes durante la vigencia del contrato. Es el vehículo más robusto cuando la operación es grande, con múltiples partes o con plazos largos.

Depósito irregular en escribanía. El escribano interviniente recibe los fondos en depósito con instrucciones detalladas por acta notarial. La figura se apoya en los artículos 1367 y siguientes del Código Civil y Comercial (depósito) y en la fe pública notarial que respalda la instrumentación. Es la vía más habitual en compraventas de locales y viviendas por dos razones: el escribano ya está en la operación por la escritura, y el costo adicional es marginal. La contrapartida es que la responsabilidad recae en un profesional individual y no en una estructura patrimonial segregada.

Cuenta bancaria específica con instrucciones irrevocables. Un banco abre una cuenta a nombre de una de las partes o del escribano con instrucciones firmadas por comprador y vendedor sobre las condiciones de liberación. Aparece en operaciones internacionales, donde el banco actúa además como corresponsal para la transferencia. Es la variante más cercana al escrow anglosajón puro, pero también la más engorrosa por los tiempos bancarios y por los controles de KYC del banco sobre las dos partes.

En la práctica, la elección se hace por costo y por sofisticación de la operación. Para una compra de local comercial estándar en el corredor norte, el depósito en escribanía cubre el 90% de los casos. El fideicomiso de garantía aparece cuando hay más de dos partes, cuando el plazo excede los seis meses o cuando el monto justifica el gasto de estructurar un contrato específico.

Escrow vs seña vs fideicomiso del proyecto: no es lo mismo

Tres figuras que la gente mezcla y no cumplen la misma función.

La confusión más frecuente es asumir que "el proyecto ya está en fideicomiso, entonces el pago está protegido". Son cosas distintas. El fideicomiso del proyecto — que hace que el terreno y la obra sean patrimonio segregado del desarrollador — protege al comprador respecto al desarrollo mismo, pero no cubre el hueco entre el momento en que el comprador transfiere el dinero y el momento en que el fiduciario del proyecto lo reconoce como beneficiario. El escrow puentea ese hueco. Para entender cómo funciona el patrimonio segregado del proyecto propiamente dicho, la guía sobre fideicomiso inmobiliario al costo desarrolla la figura desde el lado del desarrollo.

Cómo se instrumenta un depósito en escribanía, paso a paso

La variante más frecuente para compraventas de locales tiene este ciclo:

1. Acuerdo de las partes sobre las condiciones de liberación. Antes de depositar un peso, comprador y vendedor definen exactamente qué tiene que ocurrir para que el escribano libere los fondos. Escritura firmada, informe de dominio limpio, entrega de posesión con acta, o combinación de las tres.
2. Acta notarial de depósito. El escribano labra un acta donde consta la recepción de los fondos, la identidad de las partes, la moneda y la forma del depósito, y — punto crítico — las instrucciones irrevocables de liberación. Firma el comprador (depositante) y toma nota el vendedor.
3. Custodia efectiva del dinero. El escribano custodia los fondos según su modalidad: puede ser billete en caja fuerte del estudio, transferencia a una cuenta a su nombre con destino identificado o custodia en caja de seguridad bancaria.
4. Cumplimiento de las condiciones. Las partes ejecutan lo pactado: se firman los informes, se hace la escritura, se entrega la posesión. Cada hito queda documentado.
5. Liberación de fondos. Verificados los cumplimientos, el escribano entrega el dinero al vendedor conforme al acta. Si la operación se cae, devuelve al comprador siguiendo el procedimiento pactado.
6. Debida diligencia UIF integrada. Todo el circuito de KYC del escribano sobre origen y trazabilidad de los fondos se aplica al depósito en escrow igual que al pago final. La prevención de lavado de activos en la compra de un inmueble explica el legajo que arma el escribano y cómo prepararlo desde antes del boleto.

La calidad de este circuito depende sobre todo del punto 1. Una instrucción de liberación clara y verificable evita la mayor parte de las controversias posteriores. Una instrucción con margen de interpretación transforma al escribano en árbitro y a la operación en potencial conflicto.

Costos de un escrow inmobiliario en Argentina

Los tres bloques de costo a considerar:

Honorarios del agente. En depósito en escribanía, los honorarios adicionales por el servicio de custodia suelen ir entre 0,3% y 0,8% del monto depositado, según plazo y complejidad de las instrucciones. En fideicomiso de garantía profesional, el fee arranca en un fijo de USD 500 a USD 2.000 más un porcentaje pequeño sobre el monto administrado. La cuenta bancaria específica agrega comisiones bancarias mensuales y de transferencia.

Sellos. El impuesto de sellos puede aplicar sobre el instrumento de fideicomiso o de depósito según la jurisdicción. En provincia de Buenos Aires las alícuotas y exenciones se rigen por el Código Fiscal vigente y por las normas complementarias de ARBA. Muchas veces se puede minimizar la carga con la redacción adecuada del acta, especialmente cuando el instrumento accede a otro que ya pagó sellos.

Costos operativos. Contadora de billetes, seguros específicos si la custodia es de efectivo, cajas de seguridad, honorarios legales por la redacción del contrato de fideicomiso si esa es la vía elegida.

Como referencia, en una compra de local comercial de USD 65.000 con depósito en escribanía por 60 días, el costo total del escrow suele quedar entre USD 250 y USD 500 todo incluido. Un fideicomiso de garantía sobre el mismo monto y plazo puede escalar a USD 1.500 o más, y por eso rara vez se justifica en operaciones chicas o simples. El desglose completo del resto de los costos de escrituración de un local en PBA está en la guía de costos de escrituración de un local comercial, y ayuda a ubicar el gasto del escrow en el total.

Cuándo tiene sentido usar escrow en la compra de un local

No todas las operaciones necesitan escrow. La lista corta de situaciones donde agrega valor real:

• Compras al contado en dólares billete con vendedor persona humana. El escrow evita el traslado físico del dinero antes de que la escritura esté firmada.
• Operaciones a distancia, con comprador residente en el exterior, donde no hay presencia física simultánea en la firma. La cuenta bancaria con instrucciones irrevocables suele ser el vehículo elegido.
• Operaciones con condiciones pendientes — subdivisión, cambio de titularidad de un permiso, obtención de un certificado — donde el vendedor no puede escriturar todavía pero necesita reservar el precio.
• Refuerzos y pagos escalonados sobre hitos de obra, donde cada liberación queda atada a la certificación del avance por un tercero.
• Cesiones de derechos entre dos particulares sin intervención del fiduciario del proyecto en ese acto, donde el escrow puentea el tiempo entre la firma de la cesión y la aprobación formal del fiduciario. Los detalles de la mecánica de cesión los cubre la guía de cesión de derechos en fideicomiso inmobiliario.

En compras estándar de local en pozo con desarrollador conocido y plan financiado en cuotas, el escrow suele ser innecesario: el fideicomiso del proyecto ya cumple una función análoga al segregar el patrimonio, y las cuotas se pagan directamente al fiduciario contra los recibos correspondientes. La discusión aparece cuando se paga contado, cuando aparece un intermediario, cuando el vendedor es un cesionista o cuando el comprador quiere una capa extra de comodidad.

Cómo funciona en Portal Haras

Portal Haras — 55 locales comerciales premium en Los Cerros 900, Loma Verde (Escobar), con entrega prevista para fines de 2027 — se comercializa bajo fideicomiso ordinario del desarrollador Skyterra, así que los pagos regulares del plan (contado USD 65.000, 24 cuotas USD 75.000 o 36 cuotas USD 85.000) se instrumentan directamente al fiduciario del proyecto contra recibos, sin necesidad de un escrow adicional.

Cuando la operación lo justifica — pago contado en billete con simultaneidad ajustada, cesión de derechos entre particulares, comprador desde el exterior sin presencia física para el acto — el equipo comercial trabaja con el escribano designado para instrumentar un depósito en escribanía con las instrucciones adecuadas. La lógica es la misma que cualquier compra formal en Argentina: transparencia, trazabilidad de fondos y cumplimiento del legajo UIF desde el primer día. Para dimensionar el resto de la operación de compra en el proyecto, la página de inversión en Escobar desglosa el detalle comercial y financiero.

Cierre

El escrow inmobiliario en Argentina no es una figura importada mecánicamente sino un objetivo económico que se logra con las herramientas del derecho local. La elección entre depósito en escribanía, fideicomiso de garantía o cuenta bancaria específica depende del tamaño de la operación, del número de partes, del plazo y del apetito por complejidad. En la mayoría de las compras de locales comerciales el depósito en escribanía cubre bien el problema por costo bajo y trámite conocido; el fideicomiso de garantía aparece cuando la operación ya no cabe en un acta notarial.

Si estás evaluando comprar un local en Portal Haras y querés saber cómo se instrumentaría un escrow para tu caso concreto — pago contado, cesión, operación desde el exterior — escribinos por WhatsApp con el detalle de la operación y coordinamos una reunión con el escribano designado para armar el circuito antes de firmar el boleto.

Fuentes para profundizar

• Código Civil y Comercial de la Nación: arts. 1666 a 1707 (fideicomiso, incluido el de garantía), arts. 1367 y siguientes (depósito), art. 1059 (seña).
• ARBA: alícuotas del impuesto de sellos aplicables a instrumentos de fideicomiso y depósito en provincia de Buenos Aires.
• Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: pautas y usos notariales para el depósito en escribanía y su instrumentación por acta.