Cómo hacer un flujo de caja proyectado de un local comercial

Un cap rate de 8% en el papel no dice si vas a tener que poner USD 25.000 el primer mes ni cuándo empieza a entrar plata al bolsillo. Para eso se arma un flujo de caja proyectado: la película mes a mes de la inversión, en dólares, desde la firma del boleto hasta el activo rindiendo en régimen. Esta guía muestra cómo hacer un flujo de caja proyectado de un local comercial en Argentina, qué filas van sí o sí, cómo modelar la financiación propia en USD y qué errores hacen que el número final se despegue de la realidad.

Por qué el flujo de caja proyectado es distinto del cap rate y del ROI

El cap rate mide la rentabilidad del activo en estado estacionario: una foto de un año típico. El ROI mide el retorno total del inversor sobre el capital efectivamente puesto, incluyendo valorización y financiación. El flujo de caja proyectado —cash flow, para el que lo busca en inglés— es distinto: es la secuencia mes a mes de todos los dólares que entran y salen de la operación durante un horizonte definido.

Sirve para tres cosas que las otras métricas no responden:

• Cuánto capital hay que tener disponible en cada momento durante la obra, no en promedio.
• En qué mes exacto la inversión pasa de sacar plata a devolver plata.
• Cuánto castigan al retorno los meses sin renta: obra + búsqueda del primer inquilino + vacancias entre contratos.

Un flujo de caja bien armado se convierte después en la base para calcular TIR y VAN de la operación, que son las métricas que permiten comparar la compra del local contra cualquier otra inversión en USD. Sin el flujo mes a mes, esas dos métricas no se pueden calcular bien.

Los componentes del flujo de caja de un local comercial

Todo flujo de caja de un local en pozo o construido tiene las mismas familias de filas. La lista mínima obligatoria:

Entradas de dinero

• Alquiler mensual (una vez entregado el local y con inquilino).
• Ajustes de alquiler por índice o por porcentaje anual.
• Devolución de depósito de garantía al inquilino saliente (neteo, no es entrada real).
• Eventual venta del activo al final del horizonte (valor terminal).

Salidas de dinero

• Anticipo del boleto al firmar.
• Cuotas mensuales del plan de financiación propia.
• Saldo a la escritura (si el plan lo contempla).
• Costos de escrituración (~3-5% del precio, ver el detalle en la guía de costos de escrituración).
• Impuestos anuales: ABL, inmobiliario provincial, ingresos brutos sobre la renta.
• Expensas en período de vacancia.
• Mantenimiento estimado (1-2% del valor del local por año).
• Comisión de inmobiliaria cada vez que se firma un contrato nuevo.
• Impuesto a las ganancias sobre la renta si corresponde según el inversor.
• Capex inicial de acondicionamiento si el local se entrega en gris.

Filas de cálculo

• Flujo neto del mes (entradas − salidas).
• Flujo acumulado desde el inicio.
• Saldo de deuda del plan (para modelar pre-cancelaciones).

Nada de esto debería sorprender a un inversor con experiencia, pero es común ver planillas caseras que se saltean tres o cuatro filas de esta lista. Cada omisión mueve el flujo neto hacia arriba y el punto de recupero se ve mucho más cerca de lo que realmente está.

Cómo armar el flujo mes a mes, paso a paso

El armado tiene una secuencia lógica que conviene respetar para no volver a rehacer el modelo desde cero.

1. Definir el horizonte. Para un local en pozo, mínimo desde la firma hasta 5-7 años post-entrega. Menos que eso oculta el efecto del período muerto durante la obra.
2. Fijar la moneda. USD para todo. Los pagos que ocurren en pesos (impuestos, expensas) se cargan al tipo de cambio proyectado del mes.
3. Cargar las salidas del plan de compra. Anticipo en el mes 0, cuotas mensuales fijas según el plan elegido, saldo a la escritura si aplica. Estos números vienen del boleto — no se estiman.
4. Cargar el período de obra. Desde la última cuota hasta la entrega efectiva puede haber varios meses de "nada" en el flujo: no hay renta, no hay cuota, pero hay que sumar posibles cuotas de refuerzo si el proyecto las tiene.
5. Modelar el período de comercialización inicial. 2-4 meses post-entrega buscando primer inquilino, con expensas y ABL a cargo del dueño.
6. Cargar la renta con ajuste. Alquiler base en el mes de firma del primer contrato, aumento anual explícito (por índice o porcentaje), cambio de inquilino cada 3-5 años con nuevo mes de vacancia.
7. Restar costos operativos mensuales: expensas (si las paga el dueño), mantenimiento prorrateado, impuestos anuales dividido en 12.
8. Modelar impuestos sobre la renta: ingresos brutos según jurisdicción, ganancias según escala del inversor.
9. Agregar el valor terminal. Al final del horizonte, valor estimado del local menos impuestos a la venta. Este número tiene alta sensibilidad — modelar dos o tres escenarios.
10. Calcular flujo neto y acumulado. Recién con la columna acumulada se ve el mes en que la inversión pasó del rojo al negro.

Un modelo así en Excel o Google Sheets ocupa 60-90 filas (una por mes durante 5-7 años) y 8-12 columnas. Es mecánico. Lo difícil no es la planilla — es no salteársele ningún supuesto.

Ejemplo aplicado a un local de Portal Haras a 24 cuotas

Para hacerlo concreto, un flujo estilizado sobre un local de Portal Haras tipo planta baja de 58 m², comprado a 24 cuotas en USD (USD 75.000 total). Entrega a fines de 2027, horizonte 5 años post-entrega.

Supuestos:

• Anticipo: USD 15.000 al firmar (mes 0).
• Cuotas: USD 2.500/mes durante 24 meses (24 × 2.500 = USD 60.000).
• Escrituración estimada: USD 2.800 al mes 30.
• Período entre última cuota y renta efectiva: 6 meses (obra + búsqueda de primer inquilino).
• Alquiler primer contrato: USD 650/mes con ajuste anual del 4% en USD.
• Impuestos anuales estimados: USD 900.
• Mantenimiento: USD 1.100/año.
• Vacancia: 1 mes cada 3 años + 4 meses iniciales.
• Valor terminal estimado a los 5 años post-entrega: USD 95.000.

El resumen anual del flujo se ve así:

En este escenario base, la inversión recupera lo puesto recién con la venta al año 7, con un flujo acumulado positivo de USD 42.543 sobre USD 77.800 comprometidos como máximo (el pico está al final del año 2). La TIR anual implícita queda alrededor del 7% en USD — número consistente con el cap rate estabilizado del caso Portal Haras y con la tasa implícita del plan de financiación en dólares, 7,5% anual.

Con contado (USD 65.000 al mes 0 en vez de 24 cuotas), el pico de exposición sube al mes 0 y el flujo acumulado positivo aparece antes, pero la TIR anual se mueve poco porque el ahorro entre 65.000 y 75.000 se pierde contra el costo de oportunidad del capital adelantado.

Correr el mismo modelo con dos escenarios más —conservador (vacancia mayor, valor terminal 15% abajo) y optimista (alquiler USD 780/mes, valor terminal 15% arriba)— muestra el rango realista de resultados. En la mayoría de los casos, el escenario base y el optimista quedan positivos; el conservador queda en el borde y ahí es donde la decisión de compra se juega de verdad.

Errores típicos que arruinan el flujo proyectado

Los cinco que más se ven en modelos caseros:

1. No modelar el período muerto entre última cuota y renta efectiva. Entre el pago de la cuota 24 y el primer alquiler pueden pasar 6-10 meses tranquilamente. Ignorar ese hueco corre la TIR uno o dos puntos hacia arriba sin razón.

2. Cargar la renta bruta como si fuera flujo de caja. El flujo de caja tiene que restar todos los costos operativos y los impuestos sobre la renta. Confundir renta bruta con flujo neto es el error más frecuente y el más costoso.

3. No modelar rotación de inquilinos. Un contrato típico dura 3 años. Cada rotación tiene comisión de inmobiliaria, mes de búsqueda y eventuales gastos de puesta en valor. Si el horizonte es 5-7 años, hay al menos una rotación y media que hay que meter.

4. Sobrevalorar el valor terminal. El valor a los 5 años post-entrega no es lineal desde el precio de pozo. Depende de cómo evolucionó el barrio, del cap rate de mercado en ese momento y de si el local está alquilado o vacío al momento de la venta. Modelar dos o tres escenarios de terminal, no uno solo.

5. No convertir bien los pesos. ABL, inmobiliario, ingresos brutos y expensas se pagan en pesos. Cargarlos como un USD fijo durante 7 años ignora la dinámica cambiaria. Lo correcto es proyectar el peso ajustado por inflación y convertirlo al tipo de cambio proyectado — supuesto fuerte pero explícito. Para calibrar la inflación proyectada, cruzar con los datos oficiales del INDEC.

Cómo leer el flujo para tomar la decisión de compra

Un flujo de caja proyectado no da un solo número: da un perfil. Las tres lecturas críticas antes de firmar:

• Pico de exposición: cuánto capital hay que tener disponible en el mes más crítico. Si el pico supera lo que podés poner sin comprometer el resto de tu cartera, el plan es agresivo para tu perfil.
• Mes de flujo acumulado positivo: cuándo el proyecto deja de ser un consumo neto y empieza a devolver plata. En pozo con financiación es típicamente año 6-8 con valor terminal, o año 10-12 sin venderlo.
• TIR anual en el escenario base y en el conservador: si la TIR conservadora queda por debajo de una alternativa dolarizada líquida (bonos corporativos en USD, obligaciones negociables), el diferencial de retorno no compensa la iliquidez del inmueble.

Los precios y ratios de referencia para calibrar el flujo contra el mercado se cruzan típicamente con relevamientos como el del Reporte Inmobiliario. Para proyectar tipo de cambio y contexto macro en el horizonte del flujo, la referencia oficial es el Banco Central de la República Argentina.

Un flujo de caja bien armado no elimina la incertidumbre — la muestra ordenada. Ese es el objetivo. En vez de decidir con un cap rate promedio y una intuición, se decide con un perfil de flujo, un rango de TIR y un pico de exposición explícito. Y si hay que renegociar plazo, anticipo o modalidad de pago con el desarrollador, se entra a esa conversación con números en la mano.

Aplicarlo a un local concreto

Si querés que corramos el flujo de caja proyectado con tus supuestos —modalidad de pago, alquiler estimado por rubro, horizonte, escenarios— sobre un local específico de Portal Haras, escribinos por WhatsApp y te pasamos la planilla con los tres escenarios (base, conservador, optimista) para el local que te interese. El detalle del inventario por tipo y ubicación está en el catálogo de locales comerciales en Escobar, y la lógica para elegir entre contado y cuotas está en la guía de financiación en dólares.