TIR y VAN aplicados a inversión inmobiliaria: guía práctica
Cómo calcular TIR, VAN y payback de una inversión inmobiliaria en Argentina: fórmulas, ejemplo numérico paso a paso con un local en pozo y qué tasa de descuento usar en USD.
Cap rate y ROI sirven para fotos rápidas, pero cuando una inversión inmobiliaria tiene desembolsos escalonados, obra de por medio y una posible venta al final, hacen falta métricas que incorporen el tiempo: TIR y VAN aplicados a inversión inmobiliaria son las dos que definen si la operación rinde o no. Esta guía muestra cómo construir el flujo de fondos de un local comercial en Argentina, calcular TIR, VAN y payback paso a paso, qué tasa de descuento en USD tiene sentido usar y cómo aplicar todo a un caso concreto en el corredor norte.
Qué miden TIR, VAN y payback (y por qué no alcanza con el cap rate)
El cap rate de un local comercial es una métrica de un solo año: mide la rentabilidad del activo cuando ya está funcionando. No dice nada sobre el desembolso inicial, sobre los años de obra sin renta, ni sobre lo que pasa cuando se vende el inmueble. Para eso están la TIR, el VAN y el payback, que trabajan sobre el flujo de fondos completo del proyecto.
- VAN (Valor Actual Neto, o NPV): suma de todos los flujos futuros descontados a una tasa exigida, menos el desembolso inicial. Si el VAN es positivo, la inversión crea valor respecto de la alternativa que representa la tasa de descuento. Si es negativo, destruye valor.
- TIR (Tasa Interna de Retorno, o IRR): la tasa de descuento que hace que el VAN sea exactamente cero. Es la rentabilidad anualizada que efectivamente entrega el proyecto sobre el capital invertido, contemplando el timing de cada movimiento.
- Payback: cuánto tarda la inversión en recuperar el desembolso inicial. Simple (sumando flujos sin descontar) o descontado (aplicando la tasa exigida). No mide rentabilidad, mide riesgo temporal.
Las tres se complementan. Un proyecto con VAN positivo y TIR alta pero payback de 20 años es distinto de otro con VAN algo menor y payback de 6.
Cómo se arma el flujo de fondos de un local comercial
El flujo de fondos es el 80% del trabajo. Si el flujo está mal armado, la TIR y el VAN dan cualquier cosa. Los componentes típicos para un local comercial en Argentina:
Egresos (flujos negativos)
- Año 0: seña o adelanto inicial.
- Años 0 a N durante la obra: cuotas de financiación propia si aplica (ver financiación en dólares para comprar un local).
- Año de entrega: gastos de escrituración, sellos, honorarios (típicamente 4-6% del valor del local, ver costos de escrituración).
- Todos los años: expensas de vacancia, impuestos que absorbe el dueño, mantenimiento.
Ingresos (flujos positivos)
- Desde el año siguiente a la entrega: alquiler neto anual (bruto menos costos que absorbe el propietario).
- Año final del horizonte: venta estimada del activo al valor de mercado proyectado.
El horizonte típico para modelar es 5-10 años desde el año de entrada. Menos que eso no captura la valorización; más que eso obliga a proyectar variables inciertas (inflación, tipo de cambio, ciclo del mercado) sobre plazos que castigan la calidad del pronóstico.
Todo el flujo se modela en la misma moneda. Para operaciones inmobiliarias en Argentina, siempre USD.
Cálculo del VAN paso a paso con ejemplo
La fórmula del VAN es:
VAN = Σ [Flujo neto del año t / (1 + tasa)^t] − Desembolso inicial
Ejemplo con un local comercial en el corredor norte, con inputs razonables:
- Desembolso inicial (año 0): USD 65.000
- Años 1 y 2: sin renta (obra) → flujo 0
- Año 3: entrega, gastos de escrituración USD 3.000, medio año de renta neta USD 2.500 → flujo neto −500
- Año 4: renta neta anual USD 5.100 → flujo 5.100
- Año 5: renta neta USD 5.300 + venta estimada USD 95.000 → flujo 100.300
- Tasa de descuento exigida: 10% en USD
Descontando cada flujo:
| Año | Flujo (USD) | Factor descuento (10%) | Valor presente (USD) |
|---|---|---|---|
| 1 | 0 | 0,909 | 0 |
| 2 | 0 | 0,826 | 0 |
| 3 | −500 | 0,751 | −376 |
| 4 | 5.100 | 0,683 | 3.483 |
| 5 | 100.300 | 0,621 | 62.286 |
| Suma valores presentes | 65.393 |
VAN = 65.393 − 65.000 = USD +393
El VAN es positivo pero apenas. Esto significa que el proyecto rinde poco por encima del 10% anual en dólares exigido. Bajar la tasa a 8% da un VAN cómodo; subirla a 12% lo pone en negativo. Ahí se ve por qué la elección de la tasa es tan sensible.
Cálculo de la TIR paso a paso
La TIR es la tasa que hace VAN = 0. No tiene fórmula cerrada — se calcula por iteración. En Excel o Google Sheets, la función TIR() (o IRR() en inglés) devuelve el valor directamente sobre el rango del flujo de fondos.
Con los mismos flujos del ejemplo anterior (−65.000, 0, 0, −500, 5.100, 100.300), la función devuelve:
TIR ≈ 10,2% anual en USD
Ese 10,2% es la rentabilidad anualizada real que le queda al inversor sobre el capital efectivamente invertido, contemplando que dos años tuvo la plata trabada sin ingreso y que la mayor parte del retorno viene por venta del activo al final.
Para el criterio de decisión: si la tasa de descuento exigida es 10%, la TIR de 10,2% valida marginalmente el proyecto (coincide con el VAN levemente positivo del ejemplo anterior). Si la tasa exigida fuera 8%, la operación es cómodamente positiva. Si fuera 12%, no compensa el riesgo.
Qué tasa de descuento usar en USD en Argentina
La tasa de descuento es la rentabilidad mínima que exige el inversor por poner ahí la plata. Se construye desde tres bloques:
- Tasa libre de riesgo dolarizada: bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años, publicados por el U.S. Department of the Treasury. Suele oscilar entre 4% y 5% en 2026.
- Prima por riesgo país: el riesgo Argentina, medido por el BCRA y otras fuentes vía spread de bonos soberanos, agrega típicamente 2-4 puntos porcentuales para operaciones en dólares dentro del país.
- Prima por iliquidez y riesgo específico del activo: el real estate no se vende en un click. Agregar 1-3 puntos por iliquidez, y algo más si el activo es en pozo o en zona con menos comparables.
La suma razonable para un inversor privado hoy queda entre 8% y 12% anual en USD. Usar 10% como escenario base y sensibilizar con 8% y 12% es la práctica estándar. Tasas menores al 6% son demasiado optimistas; tasas mayores al 15% castigan cualquier operación real y sólo aplican a proyectos con riesgo extremo.
Un error frecuente es descontar contra el plazo fijo en USD del banco local (típicamente 2-4%): ese es el piso de oportunidad para plata quieta, no la tasa de descuento correcta para un activo con riesgo constructivo y de mercado.
Payback y payback descontado
El payback simple es cuánto tardan los flujos acumulados en igualar el desembolso inicial. Sirve como métrica de riesgo temporal, no de rentabilidad: dice cuántos años tenés la plata expuesta antes de recuperarla.
En el ejemplo anterior:
- Acumulado año 3: 65.000 − 3.500 = 61.500 restantes por recuperar
- Acumulado año 4: 56.400 restantes
- Acumulado año 5: la venta cubre lo restante y sobran USD 43.900
El payback simple del proyecto es 5 años (recién con la venta se completa el recupero). Si se saca la venta y se mira sólo por renta neta anual USD 5.100 sobre USD 65.000 invertidos, el payback sube a ~13 años.
El payback descontado usa los flujos ya descontados al valor presente. Es más honesto porque castiga los ingresos futuros. Suele ser 20-30% más largo que el simple.
Como regla, en real estate premium del corredor norte se aceptan paybacks totales (con venta incluida) de 5-8 años y paybacks por renta pura de 12-16 años.
Aplicación a un local de Portal Haras
Corriendo TIR, VAN y payback sobre un local tipo de Portal Haras con los datos reales del proyecto:
- Desembolso: USD 65.000 contado en año 0, o 24 cuotas de ~USD 3.125 durante dos años (total USD 75.000) para el plan de financiación propia.
- Entrega: fines de 2027 (año 2 desde entrada).
- Renta anual proyectada post-entrega: USD 7.200 bruto → USD 5.184 neto (28% de costos).
- Horizonte: 5 años.
- Valor final estimado del local entregado: USD 90.000-100.000.
Escenario contado, horizonte 5 años, venta al año 5 a USD 95.000, tasa de descuento 10%:
- TIR estimada: 12,5% anual en USD
- VAN: USD +5.400
- Payback total con venta: 5 años
- Payback por renta pura: ~13 años
Escenario 24 cuotas, horizonte 5 años, venta al año 5 a USD 95.000, tasa 10%:
- TIR estimada: 14,2% anual en USD (la financiación propia sin interés real mejora la TIR aunque encarece el nominal)
- VAN: USD +7.100
Los dos escenarios superan la tasa exigida del 10%, y el escenario en cuotas rinde más por el efecto apalancamiento implícito. Con tasa de descuento del 12% la operación sigue siendo positiva pero con menos margen; con 8% es holgadamente rentable. Para el detalle del inventario y precios por tipo de local, ver el catálogo de locales comerciales en Escobar.
Errores típicos al calcular TIR y VAN de un inmueble
1. Usar tasa de descuento demasiado baja. Descontar al 3% (plazo fijo USD) infla el VAN y hace ver rentables operaciones que no lo son. La tasa tiene que reflejar el costo de oportunidad real más el riesgo del activo.
2. Olvidar los costos de transacción. Escrituración, sellos y honorarios pesan 4-6% del valor y aparecen concentrados en el año de entrega. Ignorarlos empuja la TIR 1-2 puntos hacia arriba de manera artificial.
3. Proyectar la venta al valor de mercado hipotético optimista. El valor final del activo es el input más sensible de la TIR en horizontes cortos. Modelar tres escenarios de venta (pesimista, base, optimista) y ver cómo cambia la TIR es lo que da idea real del retorno esperado.
4. Confundir TIR nominal en pesos con TIR real en USD. Una TIR del 60% en pesos con inflación del 50% deja apenas 6% real. Para operaciones inmobiliarias en Argentina la métrica útil es TIR en USD contra flujos en USD.
5. Rankear proyectos sólo por TIR. Como se explica en la guía de rentabilidad de un local comercial, TIR mide rentabilidad porcentual pero no tamaño absoluto. Un proyecto chico con TIR alta puede generar menos valor total que uno grande con TIR menor. Combinar TIR + VAN es lo que da la lectura completa.
6. No contemplar la vacancia real en los flujos. Descontar 1 mes de vacancia al año en la renta proyectada es lo mínimo. Zonas o rubros con más rotación exigen 2-3 meses. Los flujos sin vacancia dan TIRs de fantasía.
Cierre
TIR y VAN son las métricas correctas para evaluar una inversión inmobiliaria cuando hay desembolsos escalonados, años sin renta y una venta al final. Cap rate y ROI simples se quedan cortos frente a esos casos. El trabajo real está en armar bien el flujo de fondos y elegir con criterio la tasa de descuento; con esos dos inputs correctos, la función TIR() de una planilla resuelve el resto.
Si querés que corramos TIR y VAN con tus supuestos específicos —plan de pago, horizonte, precio de venta estimado, rubro de alquiler— escribinos por WhatsApp y te pasamos la planilla con el flujo de fondos completo y los tres escenarios de sensibilidad para el local de Portal Haras que te interese.
Fuentes para calibrar el cálculo
- Reporte Inmobiliario — relevamiento mensual de precios y rentas de locales comerciales, base para proyectar renta y valor final del activo.
- INDEC — índices de precios y actividad, referencia para calibrar proyecciones intertemporales.
- U.S. Treasury — tasas de bonos del Tesoro, referencia para la tasa libre de riesgo en USD que arma la base del descuento.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIR y cap rate en una inversión inmobiliaria?+
El cap rate mide la rentabilidad del activo en estado estacionario: ingreso operativo neto de un año dividido por el valor del inmueble. Es una foto. La TIR mide la rentabilidad del inversor a lo largo de todo el horizonte de la operación: incluye el desembolso inicial (o los cuotones en pozo), los flujos de renta año por año, la eventual venta al final y el timing exacto de cada movimiento. Un mismo local puede tener cap rate del 6% al estabilizarse y TIR del 15% si se compró en pozo con descuento y se vende cinco años después con valorización. Cap rate compara activos; TIR compara oportunidades de inversión con distintos horizontes.
¿Qué tasa de descuento conviene usar para calcular el VAN de un local en Argentina?+
Para un inversor privado en dólares, la referencia razonable es entre 8% y 12% anual en USD. El piso lo marca el rendimiento libre de riesgo dolarizado accesible (bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años, típicamente 4-5%) más una prima por riesgo Argentina (2-4 puntos según el momento) más una prima por iliquidez del real estate (1-3 puntos). Si tu costo de oportunidad real es un plazo fijo en USD al 3%, usar esa tasa te va a dar un VAN inflado; si usás 15% para castigar la operación, cualquier proyecto va a dar VAN negativo. La regla práctica: 10% en USD para el escenario base y 8% / 12% para sensibilizar.
¿Sirve la TIR si el proyecto es un local en pozo y no genera renta durante los primeros años?+
Sí, y es exactamente el caso donde más aporta. La TIR captura correctamente la asimetría: años iniciales con flujos negativos (cuotas, señas), un par de años sin ingreso durante la obra y años finales con renta positiva más eventual venta. Es la métrica más honesta para comparar un local en pozo contra un local terminado, porque incorpora el costo del tiempo. La regla es que la TIR proyectada del pozo debe superar en al menos 3-5 puntos porcentuales la del terminado para justificar el riesgo constructivo y de plazo. Un local en pozo con TIR del 14% en USD vs un local terminado con TIR del 9% en USD justifica la espera; si la diferencia es de 1-2 puntos, no.
¿Qué es mejor para decidir una inversión inmobiliaria: TIR o VAN?+
VAN para decidir si el proyecto agrega valor; TIR para rankear entre proyectos comparables. Un VAN positivo significa que la operación rinde más que la tasa de descuento exigida, así que crea valor para el inversor. Cuando hay que elegir entre varios proyectos con VAN positivo, la TIR ordena por rentabilidad anualizada. El error típico es rankear solo por TIR: un proyecto de USD 10.000 con TIR del 25% puede tener menos VAN absoluto que uno de USD 100.000 con TIR del 15%. Para inversores con capital limitado, TIR gana; para inversores con presupuesto grande y pocos proyectos disponibles, VAN gana.
¿Cómo se calcula la TIR de un inmueble en Excel o Google Sheets?+
Se arma una columna con el flujo de fondos año por año, el primer valor negativo (desembolso inicial) y los siguientes positivos o negativos según corresponda, y se aplica la función TIR() en Google Sheets o TIR()/IRR() en Excel sobre ese rango. Ejemplo: años 0 a 5 con valores -65.000, -3.000, 0, 5.200, 5.400, 105.600 (incluye venta al final). La fórmula =TIR(A1:A6) devuelve directamente la tasa anual. Si los flujos son irregulares en el tiempo, usar TIR.NO.PER() / XIRR() con las fechas de cada movimiento. Para el VAN usar VNA() / NPV(), pasando primero la tasa de descuento y después el rango de flujos posteriores al desembolso inicial.
¿Cuánto tarda en recuperarse la inversión en un local comercial premium?+
El payback simple de un local en el corredor norte, con renta neta anual del 6-8% del valor final, se ubica entre 12 y 16 años sin contar valorización. Cuando se incluye la valorización esperada del activo, el payback se acorta a 6-9 años (porque parte del capital se recupera al vender). El payback descontado —que castiga los flujos futuros por la tasa de descuento— suele agregar 20-30% al plazo simple. Un local de Portal Haras a USD 65.000 con renta neta proyectada de USD 5.100 anuales tiene payback simple aproximado de 13 años solo por renta, o 6-7 años si se contempla venta al valor final estimado del activo.
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